收到房屋稅單，上頭的數字是怎麼來的？很多人直接繳了，但心裡總有個疑問。我剛買房那年也是，看著稅單發愣，後來花時間研究，發現裡面學問不小。搞懂房屋稅怎麼算，不只是為了繳錢，更是為了知道自己有沒有多繳，甚至找到合法節稅的空間。
房屋稅不是用買價去算，這點很多人弄錯。它是根據房子的「評定現值」和「適用稅率」來計算。評定現值由政府評定，通常遠低於市價。公式看似簡單：房屋稅 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率。但魔鬼藏在細節裡，「房屋課稅現值」和「稅率」怎麼來，才是關鍵。
房屋稅計算的核心公式拆解
我們把公式 房屋稅 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率 拆開來看。右邊這兩個東西，決定了你要繳多少。
房屋課稅現值：房子在稅單上的「身價」
這不是市價，也不是你買的價格。它是各縣市「不動產評價委員會」根據房屋的標準單價、面積、折舊率、地段率等條件評定出來的。聽起來很複雜對吧？簡單說，它考量的是房子的「造價」和「位置」，而不是市場的炒作。
你可以把它想成是政府為了課稅，幫你的房子定的一個「課稅基礎價格」。這個數字在你的房屋稅單上找得到，通常列為「課稅現值」或「房屋現值」。
稅率：你的房子怎麼被「定性」
這是第二個關鍵。你的房子是拿來自住，還是出租、空著，適用的稅率天差地遠。稅率是公式中的百分比，差個1%，以現值幾百萬的房子來算，就是好幾千元的差距。
接下來，我們就深入看看台灣目前幾種主要的房屋稅率，特別是讓很多房東頭痛的「囤房稅」。
自住、非自住、囤房稅率差在哪？
台灣的房屋稅率主要分為「住家用」和「非住家用」。我們一般人關心的住家用，又細分成「自住」和「非自住（包含出租、空置）」。自從「囤房稅2.0」在2024年7月上路後，這個分野就更重要了。
先來看這張稅率比較表，你會更清楚：
| 房屋使用情形 | 稅率範圍 | 說明與關鍵條件 |
|---|---|---|
| 自住住家用 | 固定1.2% | 本人、配偶或直系親屬實際居住，全國合計最多3戶。 |
| 非自住住家用 (囤房稅) | 1.5% - 4.8% | 超出3戶的部分。稅率採「全國歸戶、縣市差別」，持有多戶稅率越高。 |
| 非住家用 (營業用) | 3% - 5% | 開店、辦公司等。實際稅率由各縣市訂定。 |
| 非住家用 (私人醫院、診所、自由職業事務所) | 3% - 5% | 同上。 |
看到「全國歸戶」了嗎？這是囤房稅2.0的核心。以前可能你在A縣市有2戶、B縣市有2戶，各自計算。現在是把你名下全國的房子全部加起來，扣除自住3戶後，剩下的第4戶、第5戶…就適用較高的非自住稅率。
各縣市的非自住稅率級距不同。例如，在台北市，持有第4戶稅率可能是2.4%，第5戶3.6%，第6戶以上4.8%。但在其他縣市，起徵級距可能不同。這個設計就是要增加持有大量空置房屋的成本。
三種真實情境試算，一看就懂
光看公式和稅率可能還是抽象。我們直接套進三個常見的案例，你馬上就明白了。假設房屋課稅現值都是100萬元。
案例一：單純的自住家庭
王先生和太太在台北只有一間房子，戶籍在裡面，沒有出租。
房屋稅 = 1,000,000元 × 1.2% = 12,000元。
這是最單純的情況。
案例二：有在收租的房東
李小姐名下有2間房子。A屋自住，B屋出租給別人。她的全國持有戶數是2戶，在自住3戶的額度內，所以A屋適用1.2%，B屋「出租」也算非自住，要看你所在縣市對「非自住」單一戶的稅率規定。在囤房稅2.0下，很多縣市對第1-2戶非自住（非囤房大戶）訂有較低稅率，假設是1.5%。
A屋稅金：1,000,000 × 1.2% = 12,000元
B屋稅金：1,000,000 × 1.5% = 15,000元
李小姐的房屋稅總額是27,000元。
案例三：繼承後變囤房大戶
陳先生原本有1間自住房，後來繼承了父母留下的3間老宅，總共擁有4戶。他將戶籍設在原本的房子（自住），繼承的3間都空著沒處理。
全國歸戶後，他擁有4戶住家用房屋。扣除1戶自住（1.2%），剩下的3戶都屬於「非自住」。假設他在的縣市規定：第4戶稅率2.4%，第5戶3.6%，第6戶以上4.8%。他擁有的是第2、3、4戶非自住房。
自住房稅金：1,000,000 × 1.2% = 12,000元
第2戶非自住（繼承1）：1,000,000 × 1.5% = 15,000元
第3戶非自住（繼承2）：1,000,000 × 2.4% = 24,000元
第4戶非自住（繼承3）：1,000,000 × 3.6% = 36,000元
陳先生的房屋稅總額高達87,000元。這就是囤房稅的威力，持有成本會階梯式跳升。
看到這裡，你應該對自己的房屋稅怎麼算有個底了。但別急著關掉，接下來才是能幫你省錢的乾貨。
內行人才知道的節稅檢查清單
與其事後抱怨稅金高，不如主動檢查。這是我整理，自己也會定期檢視的清單：
第一，確認「自住」資格。 這是省最多的一步。檢視你全國的房子，把最重要的三間設好戶籍，並確保沒有出租營利行為，就能鎖定1.2%稅率。很多人房子給成年子女住，但子女戶籍在別處，這就可能被認定非自住。
第二，檢查「房屋現值」有沒有錯誤。 稅單上的面積、樓層、構造種類是否正確？附屬建物（陽台、雨遮）的計算有沒有問題？如果房子有損壞，可以申請勘查，調降評定現值。
第三，善用「公益出租」或「包租代管」。 如果你有空房，與其空著被課較高的非自住稅，不如委託給縣市政府核准的包租代管業者，或租給符合資格的弱勢家庭。符合條件者，房東適用的房屋稅率可以比照自住用的1.2%，這差別很大。
第四，調整房屋「使用情形」。 如果你的房子部分營業、部分住家，可以申請依實際使用面積分別課稅。例如一樓開店（3%），二樓自住（1.2%），分開計算通常比全部按營業用稅率算來得省。
第五，老屋別忘了「折舊」。 房屋標準單價會隨使用年數折舊，最高折舊年數視構造而定（例如鋼骨造60年）。如果你的房子很老了，但地段率調升導致現值沒降，可以看看折舊是否已到頂。
最後一個提醒，節稅要在「報稅期開始前」規劃。房屋稅的課稅所屬期間是前一年的7月1日到當年的6月30日，使用情形認定以這期間為準。等到收到稅單才想改，通常來不及了。
關於房屋稅計算的常見難題
希望這篇文章能幫你徹底解開「房屋稅怎麼算」的疑惑。稅務規劃是房產管理重要的一環，了解它，你就能更從容地管理你的資產，避免不必要的支出。如果有更多疑問，最準確的資訊還是要詢問各縣市的稅捐稽徵處。
